lunes, 1 de julio de 2013

DIFERENCIAS ENTRE PROMOTORA, CONSTRUCTORA E INMOBILIARIA



Aunque los tres términos pueden confundirse, la promotora generalmente es la que tiene el terreno y solicita los servicios de la constructora (para la construcción de las viviendas), y de la inmobiliaria (que es la que la comercializa, sean nuevas o de segunda mano). Y a veces las tres cosas se funden en una sola: la misma empresa a la vez invierte, construye y vende.

 

Se empieza por tener el terreno, se encarga un proyecto a un arquitecto para que elabore unos planos dentro de las exigencias legales y las indicaciones del interesado, a partir de los cuales se solicitará una licencia al ayuntamiento correspondiente.


 Como se dice en el mundo de los negocios “el cliente es el rey”, se procura tener contento al que pone el dinero, porque como te encuentre caro o no le gustes, no sólo te arriesgas a que no te vuelva a contratar, sino que además hablará mal de ti, y ya se sabe que el “boca a boca” es la mejor propaganda de uno mismo.

 

Promotor lo puede ser cualquiera, siempre que tenga el dinero suficiente para cubrir los objetivos de la inversión que pretende, que no es otra cosa que obtener buenos beneficios. Ese dinero puede ser propio, o bien de los bancos que le prestan, siempre avalado de alguna manera para dar garantías. Claro, tiene que contratar a un arquitecto (que es quien le hace el proyecto dibujado sobre un  plano), y a un aparejador para que vigilen que la constructora (es decir, los albañiles) acaben dando forma material a lo que está dibujado en el plano. Ese equipo (arquitecto y aparejador), reciben el nombre de “dirección facultativa”, aunque no sudan, no tienen que soportar enormes esfuerzos, ni tanto stress, ni soportar tantas veces los cascos o arneses de los albañiles, que son los que hacen la faena más sucia y esforzada.  

"EL POCERO"


La constructora la componen la empresa con el grupo de trabajadores con mayores o menores conocimientos técnicos, subdivididos en categorías (el dueño de la empresa, el jefe de obra, el encargado, el oficial, el peón, el ayudante, el pinche, etc..) según su preparación y especialización,  que no sólo está formado por el personal de la propia empresa constructora, sino también a veces por otros albañiles o peones autónomos, o terceras empresas de construcción subcontratadas. Está formada por aquellas personas que van a hacer la parte más dura y estressante del trabajo, haga sol, frío, nieva, llueva o haga viento.


Dentro de lo posible los empresarios contructores ( llamados también “contratistas de obras”) tratan de conseguir el máximo beneficio que pueden, a través de presupuestos competitivos que se aceptan o no, o pactando los trabajos realizados por determinados  precios a horas, ya que esto es un libre mercado, con la más salvaje competencia que se pueda conocer.


El promotor, claro, trata de vigilarlos que realicen bien sus trabajos por medio de la dirección facultativa, que a veces no coincide con sus intereses por las exigencias de los cumplimientos legales, que muchas veces son muy caros y encima ni son productivos, como por ejemplo poner barandillas que estorban, o redes en los andamios, y muchísimas cosas que se me harían muy largo de comentar. Por eso tanto promotora como constructora, generalmente suelen ser más hostiles con la dirección facultativa, tratando de evitarlos en lo que pueden, con escasas reuniones y dando muchas excusas, ya que ambos pretenden el máximo de beneficios, tanto en dinero, como en ganar tiempo y vender cuánto antes.

 

Claro, entre lo de “el cliente es siempre el rey” (y como no lo tengas contento peligra tu posible futuro contrato), y lo que son las exigencias legales, esa dirección facultativa (arquitectos y aparejadores) son los que tienen que vigilar que los trabajos se ejecuten bien y tengan la calidad legal exigida, ya que son ellos los que han de certificar los informes, y a los que se les van a exigir responsabilidades de esas construcciones que muchas veces construyen albañiles que son unos verdaderos chapuzas semi-analfabetos (con perdón, que no todos son así, y los hay que valen más que cien arquitectos), que naturalmente así no se ven en condiciones de poder responder al alto nivel técnico que exige la legalidad, y por eso la dirección facultativa se hace unos seguros de responsabilidad civil, por si acaso.


 Claro que entre los unos y los otros, aunque tienen que convivir por la fuerza, muchas veces se hacen de difícil convivencia y entendimiento, tratando cada uno de interpretar su propia comedia como pueden, dentro de ese mundo de las hipocresías y las picarescas. Y es que la cruda realidad del mercado es que es el dinero el que siempre manda.

 

Por su parte la inmobiliaria, que suelen ser como tiendas donde en sus escaparates están expuestos los planos o las fotografías de las viviendas en venta, son las que se dedican a vender, y muchas veces se han quedado con comisiones de entre el 3 y el 10% del precio de venta del inmueble, haciendo gestiones de escrituras, hipotecas, y todas cuantas se tengan que intervenir en ese asunto. Así que por un piso de 200.000 euros, ganar de golpe en un día 20.000 euros, no están nada mal, considerando que esa era la ganancia de un albañil en todo un año de duro trabajo, y que se gana en apenas pocas horas sentado en un cómodo despacho.

Hace varios años, para dedicarte a la profesión de vender fincas (parcelas y edificaciones), tenías que tener un título oficialmente reconocido de A.P.I. (Agente de la Propiedad Inmobiliaria) para con el que para dedicarte, antes tenías que aprobar unas oposiciones a API; pero llegó un buen día que el mercado se liberalizó por completo, y cualquiera tenía la libertad de abrir una inmobiliaria para vender viviendas, igual como si pusiera una tienda de chuches o de churros. La cuestión era tener imaginación e iniciativa propia, y saber vender, y hubo que tenían gran talento comercial y se hicieron ricos en poco tiempo, pues no es lo mismo vender una camisa, que vender una casa en un solo día, con las abismales diferencias de margen de ganancias entre vender una u otra cosa.

 

Cabe decir que a veces los promotores y los constructores, más pendientes del beneficio y de lo productivo, no van de la mano con la dirección facultativa (arquitecto y aparejador), ya que esos últimos son por exigencias legales, y conllevan sus propias exigencias, que muchas veces tienen poco de ver con lo productivo, la rapidez en la ejecución, el plazo de entrega de la obra terminada, y la filosofía empresarial del máximo beneficio en el menor tiempo posible. Pero aunque todos van por lo común: el negocio de la vivienda, son tres cosas distintas, que a veces han venido fusionadas las tres partes en el interés común.

 


Ya con el estallido de la burbuja inmobiliaria, hemos visto que varias docenas de miles de tiendas inmobiliarias han tenido que cerrar por falta de ventas, las contructoras han tenido de despedir cientos de miles de albañiles (y muchísimas empresas incluso cerrar) por falta de cobros y falta de trabajo. Y los promotores se han quedado colgados y arruinados con tener unos terrenos que ya no valen ni la mitad de lo que les costó, con edificaciones que ya no se venden ni a la mitad de precio de hace 5 años, teniendo muchas edificaciones a medio terminar, y los bancos cerrando el grifo del dinero por la falta de seguridad en la venta de los inmuebles, así como dificultando el crédito e hipotecas a empresas y a particulares, por el tremendo paro que hay.


Ha habido una especulación descontrolada y unos precios demasiado sobrevalorados de los inmuebles, que ha provocado unos daños colaterales en todas las partes implicadas, al encontrarse que todo eran anotaciones en cuenta, y que no existía realmente el dinero para financiar todo lo que se estaba haciendo. Y naturalmente, el banco no concede préstamos (aparte que también tiene problemas de liquidez), si el promotor no invierte (porque hay excesiva saturación de viviendas en el mercado, que sigue siendo muy caras de comprar, a pesar de haber bajado una media de más de un 50% en su precio de hace 5 años), y la constructora (y con ello los albañiles) no tienen faena estable y al medio-largo plazo, tampoco tienen trabajo la dirección facultativa (arquitectos y aparejadores). Y así nos han jodido entre todos. 


4 comentarios:

  1. Los que no sudan... jajaja (no tiene gracia)
    Saludos.

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    1. Creo que todos ven muy claro quiénes son los que sudan de verdad (y que normalmente son los más maltratados y peor parados). Saludos.

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  2. Muy bueno, gracias por el tiempo tomado en compartirlo.
    Exitos!

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