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ACTUALMENTE EN ESPAÑA HAY ENTRE 3 Y 4
MILLONES DE VIVIENDAS VACÍAS, QUE SUPONEN
ENTRE 20 Y 30 AÑOS SIN NECESIDAD DE CONSTRUIR
NUEVAS VIVIENDAS
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Cuando José María Aznar llega al poder en 1996, para
enderezar la economía se propone bajar muy considerablemente los tipos de
interés para facilitar los créditos que impulsen y dinamicen la economía.
Con un escenario bursátil a la baja, y unas rentabilidades
casi nulas en los ahorros bancarios, los inversores se pasan en masa al
ladrillo: ponen su dinero en la compra de inmuebles, un bien del que piensan
que nunca baja de precio. Esa actitud
hace que se reactive la locomotora económica que cada vez recalienta más sus
motores a mayor velocidad, y ante tanta avalancha inversora en inmuebles, los
precios empiezan a subir como la espuma. Pero la fiebre inversora y especulativa
hace que los precios sigan subiendo imparablemente, sobretodo con las
facilidades que otorgan los bancos alargando los períodos de las hipotecas que
con el tiempo se duplican, triplican, y hasta cuadruplican, llegándose incluso
a las hipotecas a 50 años, lo cual al mismo tiempo se convierte en un jugoso
negocio para los bancos. El resultado de esa liberación del suelo fue que produjo un incremento del precio del suelo que si bien diez años antes del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, la vivienda valía hasta 5 ó 6 veces menos, de lo cual, el valor del suelo representaba entre el 40 y el 60% aproximado, cuando lo normal unos 20 años atrás era que el suelo no superara el 20% del valor total del inmueble. Claro, en estas condiciones, podríamos decir que tan sólo la mitad o algo más del valor de la hipoteca, sólo iba para pagar el valor del suelo. Fue la época de oro de los grandes especuladores en terrenos y parcelas, que todos intentaban adquirir como podían, especialmente las promotoras-constructoras más grandes. Algunos campesinos, como el personaje de Paco Martínez Soria de la película "Hay que educar a papá", se hicieron inmensamente ricos, dejando colgadas la zapa de cultivar el huerto, y vendiendo la burra o la oveja que le tenía la parcela limpia de las malas hierbas que se comían las dos bestias. Imagináos, por ejemplo, que alguien vendía su piso en 1997 por 100.000 euros, y con ellos compraba vesanas, fanegas o hectáreas de terreno rústico, que con la liberalización del suelo y acorde con los planes que iban a hacer los ayuntamientos, se iba a convertir en suelo urbanizable, entonces ocurría que de momento ese terreno ya valía como mínimo 20 veces más de lo que le costó a esa persona que invirtió en la compra de esa parcela: de momento ya tenía como mínimo 2 millones de euros, que en los tres siguientes años ya valían el doble o más: 4 ó 5 millones de euros. Claro, eso sólo lo podían hacer las personas adineradas, y las grandes promotoras que compraban grandes extensiones de terrenos, y con capacidad de aguante hasta que las administraciones con su lenta burocracia las calificaban y recalificaban al fnal como suelo urbanizable, y ¡ala!, a construir, a urbanizar, que se vendían como churros, incluso antes de poner el primer ladrillo, con la entrada de reserva que hacían para la compra. Todas las grandes promotoras compraban todo el suelo que podían, y se llegó a decir que "el precio de la vivienda sube, porque falta suelo". Una especulación que surgió por sí misma, con grandes transbalses de capitales. Claro que se enriqueció mucha gente ante tal arrastre especulativo, pero los que quedaron atrapados cuando estalló la burbuja inmobiliaria y se golpe se cerró el grifo de dinero bancario, se arruinaron completamente, o vieron que su inversión, no sólo no se vendía, sino que además ya valía la mitad o menos de lo que les costó comprarla.
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EL ALCALDE DE MARBELLA DON JESÚS GIL Y GIL,
CON EL PRESIDENTE JOSÉ MARÍA AZNAR |
Explico con más detalle : la inversión en el ladrillo se había empezado a convertir en el negocio que más sustanciosas ganancias daban. Como he dicho, se liberaliza el suelo por distintas etapas, y se produce una burbuja inmobiliaria que sube los precios, especialmente el del suelo. Los ayuntamientos como ven una fuente muy importante de ingresos municipales, no tardan en reordenar y hacer vigentes los planes generales urbanísticos, con la conformidad de la administración autonómica, que definen qué suelos urbanos se pueden urbanizar y cuáles son destinados a "zona verde" (los parques), y decidir los planes de la futura expansión, de modo que todo terreno rural que entraba dentro de los planes, se convertía en urbanizable, y de repente, terminado el plazo para convertirse en urbano -y con ello suelo cada vez más revalorizado en función de cómo avanzaran las obras y servicios de la zona- (y con ello suelo listo para solicitar licencia de obras), llenaban enormemente las arcas municipales, siendo muchos los concejales que tenían complicidades con las promotoras y constructoras, con las que hacerse cómplices y participes del gran negocio inmobiliario, dándose el caso, por ejemplo, de comprar unos solares calificados como industriales y que se modificaban en una revisión posterior pasando a ser residenciales, con la que el valor del suelo se multiplicaba en poco tiempo, y algunos listos especuladores hacían sus grandes fortunas (excepto los albañiles que construían, claro). Tanto dinero se hacia, en un mercado tan recalentado, que la codicia picaba a los alcaldes y concejales, y de ahí a empezar a hacer las trampas, los comportamientos propios de la picaresca, y con ello la corrupción en la que se enriquecen los que tienen la mano en el poder (ayuntamientos) y en el dinero (bancos-promotores-constructores). Aquello se había convertido exactamente en lo que había dicho cierto ministro socialista de Felipe González, un ex alto empleado del BBVA llamado Carlos Solchaga, unos lustros atrás: "España es el país del mundo donde más rápido se puede hacer uno rico", verdad que sería sobretodo con los especuladores.
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| CARLOS SOLCHAGA CON EL BANQUERO MARIO CONDE |
Claro, son los ayuntamientos los que deciden dónde se ponen
las fábricas o las naves industriales, dónde los colegios u hospitales, dónde
los parques, dónde los comercios, dónde las zonas residenciales, dónde el
polideportivo, dónde las principales calles, y así influyendo en las variantes
o rotondas de las carreteras que pasan por el municipio, para en definitiva ir tratando de poner cierto
orden en el inevitable desarrollo urbanístico, para no dar lugar a un caos
mientras el municipio va creciendo. Y al tener que declarar y liberalizar de
nuevo suelo que en principio era rústico para convertirlo en urbanizable,
empiezan a aparecer los intereses particulares (especuladores), y los públicos,
en el sentido de que de esas operaciones los ayuntamientos (y quiénes lo
componen, también sacan algún tipo de rédito). Con el tiempo los intereses ya
aparecen por sí solos, y muchas veces los poderes públicos se rinden a los
intereses privados, e incluso hasta los que son responsables de ello (no sólo
los políticos), que en este caso me refiero a los funcionarios que hay tras de
todo eso, que abandona o disimula, digamos, su “deber público” a cambio de
favorecer a un tercero que le aporte algún beneficio personal en todo eso de lo
cual también es parte implicada. Y como las mafias y la corrupción son
inherentes a la las relaciones humanas, por aquello de “el negocio es el
negocio”, a veces incluso se hace complicado que el Estado de Derecho trate de
imponer las leyes por encima de los grupos de poder, y de las propias
instituciones implicadas que deberían de llevar a la práctica velar por unos
complicados y embrollados intereses comunes de los ciudadanos. En este caso me
refiero al suelo, que es un bien limitado que a veces adquiere un valor
increíble y una revalorización constante, del que tanto entidades privadas como
instituciones públicas quieren obtener beneficio. Es fácil de entender: por
ejemplo,¿sabéis que la isla de Manhattan, en Nueva York, fue comprada por los
holandeses a los indios por tan sólo 24 dólares?, y ahora el escaso suelo que
queda ahí para edificar, tiene un valor incalculable.
Como es natural, son
los listos que se embolsan las plusvalías, y para que esos terrenos se
revalorizen, se precisa de la complicidad de políticos municipales,
autonómicos, funcionarios y capitalistas (promotores y banqueros). Como ya he
dicho “los negocios son los negocios”, y a veces pasan por encima de las leyes,
que mientras se pueda, están para ser burladas, o bien, trampichear con ellas
(eso es lo que daría lugar a que se destaparan tantos casos de corrupción
municipal, tras la caída del mercado inmobiliario). Y aunque la urbanización de
parcelas en principio tenía que ser un negocio con ganancias para unos cuantos
particulares que se arriesgaban en ello, al final los ayuntamientos se dieron
cuenta de que con ello pudieron tener muchas tasas que engordaban las arcas
municipales, cosa que tan lleno de contento deja a los políticos y funcionarios
tan ávidos siempre de dinero. De modo que indirectamente los ayuntamientos
pasaron a convertirse también en los primeros especuladores inmobiliarios. Por
poner un ejemplo, terrenos que eran de utilidad o propiedad municipal, se
subastaron para destinarlos a vivienda, y obtuvieron unos enormes beneficios
por sus ventas, tanto a las promotoras como a los particulares, que a su vez,
con los permisos de obras, concesión de licencias, legalización de diversos
trámites y demás impuestos municipales, al mismo tiempo seguían engordando las
siempre insaciables arcas municipales, con lo cual, eran los propios
ayuntamientos los que se convertían en los beneficiarios de los Planes
Generales de Urbanismo que ellos míos promovían. Y muchas veces no eran los
políticos los que lo manejaban, sino los técnicos y funcionarios de los
ayuntamientos, con complicidad con las promotoras o cualquiera que pretendida
hacer negocio con lo de edificar o urbanizar.
Y aunque algunos no lo vean muy
claro, en muchísimos municipios, casi la mitad de la financiación de los
ayuntamientos dependía de cómo se moviera el mercado inmobiliario,
convirtiéndose en prisioneros de su beneficio y cómplices involuntarios en el
juego especulativo durante el largo boom inmobiliario. Cuando empezara a caer
el mercado a partir del año 2007, que les supondría la tremenda caída de
ingresos, también golpearía con fuerza a las comunidades autónomas, sobretodo
en los ingresos procedentes de la actividad del mercado inmobiliario (que como
ya he dicho, en algunos ayuntamientos era incluso casi la mitad de los ingresos
tributarios). Ya desde entonces los ayuntamientos quedarían endeudados, se
verían en serios apuros, tendrían que hacer recortes y subir impuestos por
otros lados con los que poder financiar muchos de los despilfarros y planes que
se hicieron en los años de la bonanza constructiva.
Si tenías unas buenas fanegas de tierra y tenías buena relación con el consistorio municipal, ya te podías poner a promotor de viviendas, empezando con una primera con un primer préstamo del banco, luego con 2, luego con 4, reinvertiendo exponencialmente y ya no necesitando los préstamos del banco, hasta que eras capaz de hacer docenas, centenares o incluso miles, fueren ya con dinero particular o del banco, como podemos ver con los famosos casos del famoso alcalde de Marbella y presidente del Atlético de Madrid, Jesús Gil y Gil, o el caso de Francisco Hernando, el famoso "el Pocero" de Seseña, que había empezado como peón de albañil y en su infancia-juventud no tenían ni ducha para lavarse.
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| DON JESÚS GIL Y GIL |
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| PACO EL POCERO |
Llega un momento en los últimos años de la burbuja
inmobiliaria en los que en España se construye más que Alemania, Francia,
Italia e Inglaterra juntos, teniendo cada uno de esos países mucha más
población (alguno con gran diferencia) con respecto a España. ¿Para qué iba a
ser necesaria tanta vivienda?. Había tanto trabajo en el sector del ladrillo,
que las empresas que atendían a sus clientes les decían algo así: “le
atenderemos dentro de dos o tres años”, y por cada albañil oficial habían entre
5 y 10 peones, que son mano de obra de muy baja cualificación, mano de obra que
aparte de los propios albañiles españoles, procede de los millones de
inmigrantes que se cuelan por el país, así como gentes procedentes de la
hosteleria y estudiantes que abandonan los estudios atraídos por los buenos
sueldos del sector del ladrillo, pues recuerdo que en el año 2007, un simple
peón de 17 años trabajando a cuenta ajena, llegaba a cobrar unos 1200 euros
netos mensuales, una cantidad que a horas de hoy día se consideraría
envidiablemente muy bien pagado. Al mismo tiempo ese es el período donde salen
tantas nuevas leyes y normativas, como por ejemplo la obligación de hacer un
plan de seguridad en las obras (unos simples papeleos que cuestan miles de
euros, pero que no son nada productivos, y se cargan en los costes finales encareciéndolos
considerablemente), que se soportan porque la economía estaba sobrecalentada,
el dinero circula, todos pagan y nadie apenas se queja pensando que la bonanza
económica durará eternamente.
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No
era sólo negocio de las promotoras (que detrás de cada una de ellas se
encontraba un banco o caja de ahorros como accionista), sino que ya en los últimos
años del boom (entre 2003 y 2007, aproximadamente), empezarían a aparecer los
advenedizos, contagiados de la codicia y con su ambición de ser los nuevos
ricos del lugar. En esos años, cualquier albañil o constructora que hubiera
ahorrado un dinero suficiente, y para empezar con el apoyo de los préstamos de
los bancos o cajas, se lanzaba a la promoción como la forma de independizarse
de los clientes (fueran otras promotoras o particulares que demandaban que se
les ejecutaran obras). Empezaban a comprar terrenos en su pueblo e iniciaban
las obras de unas cuantas viviendas que se vendían y arrojaban beneficios antes
de empezarse, e imitando a los promotores tradicionales se decían: “si ellos
pueden hacerlo, yo también puedo”, y además con la ventaja añadida de que ellos
eran los profesionales, los albañiles de toda la vida.
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No en vano por allá en 2007, el último año de la bonanza económica, el IBEX 35 ya se había disparado por encima de los 15.000 puntos, un registro nunca alcanzado y con ello volvía a vencer a la vivienda en rentabilidad, lo que por entonces parecía que las cosas se ponían en su sitio, después de años de revalorizaciones inmobiliarias. Y por si fuera poco, el presidente del Gobierno José Luis Rodriguez Zapatero, aparte de manifestar que estabamos en la "Champions League" de la economía y con el sistema bancario más solvente del mundo, auguraba dos años más de bonanza económica. Lamentablemente, dentro de poco cuando
estalló la burbuja financiero-inmobiliaria, los arriesgados albañiles que apostaron a última hora se quedaron atrapados en
inversiones promocionales de inmuebles que ya no podían vender ni traducir a liquidez, y aparte que
perdieron enormemente su valor, fueron los primeros en arruinarse, y de modo
muchísimo más duro que el resto de las grandes promotoras primerizas. Fue del
drama del albañil que quiso ser el nuevo rico, pero que llegó tarde a la
fiesta.
Pero llega un momento que alguien de las altas instancias se
da cuenta de que en los bancos no hay dinero, y que todo son simples
anotaciones a cuenta a fiar sobre otros terceros bancos que se prestan al mismo
juego, descubriéndose en la banca de Estados Unidos que sus inversiones prácticamente no existían, y tuvieron que empezar a cerrar el grifo del dinero inexistente anotado en cuenta contable.Y entonces inevitablemente estalla la burbuja financiera, y con ello la
burbuja inmobiliaria consecuencia de la falta de financiación, que se extiende
como un efecto dominó. En un plazo de medio año aproximadamente las promotoras se encontraron sin vender ni siquiera un pequeño estudio, con el gasto estructural de los inmuebles en máximos, y con las promociones ya a empezadas o a medio terminar que no podrían llegar a ser vendidas, viéndose obligadas a escriturar sus propios inmuebles. Ante esta situación, la única esperanza era la de ampliar los préstamos para aguantar las promociones hasta conseguir venderlas, dando por hecho que tan sólo se trataba de una pequeña mala temporada a superar. Pero los bancos se negaban a seguir concediendo préstamos, en los que si antes el director te recibía tan amablemente y te servía un café, ahora su secretaria te venía con la excusa de que tenía la agenda totalmente ocupada y que no podía recibirte. Y de repente, poco a poco y ya entrando en el fatídico año 2008, empiezan a paralizarse cientos miles de obras, quedan
millones de viviendas sin vender, las promotoras sin conseguir vender el suelo que habían adquirido años antes, y al quedarse sin dinero de repente admitir su insolvencia y con ello empezar a solicitar los concursos de acreedores (ahora se llama así a la situación de quiebra), y consecuencia de ello millones de albañiles serán arrojados al
paro en los próximos meses con una sangría de desempleo que no cesará, quedando millones de viviendas vacías, miles de naves industriales
abandonadas, etc…Un cambio terrible en el que en apenas unos cuantos largos meses, se pasó de la más confiada euforia, a la más profunda depresión: de una situación en la que el dinero circulaba abundantemente, a otra que ya no aparecía por ningún lado. Un verdadero drama, en los que incluso los planes gubernamentales de estímulo a la economía no hicieron otra cosa que empeorar la situación, debido al enorme endeudamiento que se creaba, al mismo tiempo que se tenían que empezar a aplicar recortes y a subir impuestos, como para rematar las cosas aún a peor.
Con lo que quedan ahora de albañiles, apenas no tienen otra
destinación que dedicarse a la reforma y rehabilitación de viviendas, así como
arreglar o hacer algunas pequeñas chapuzas temporales, cosa que se ve muy
dificultada por un lado por la feroz competencia con ofertas de precios
reventados en la mano de obra, y por el otro por la falta de financiación a los
particulares, aparte de las complicaciones que han dejado de sí las
innumerables, absurdas, innecesarias e inútiles nuevas normativas que lo
encarecen todo. Consecuencia, también, que hace que lo que quede de trabajos de
albañilería, en lo posible, se ejerza desde la economía sumergida, ya que por
pautas legales, en muchos casos es prácticamente imposible que genere
beneficios.
¿La culpa de toda esta situación?. Es totalmente del
gobierno, ya que la especulación inmobiliaria que ha dejado a millones de
personas a la ruina y sin trabajo, se hubiera evitar evitando la usura
hipotecaria legislando que las hipotecas no fueran para más de 15 años (en los
años que gobernaba Francisco Franco, incluso eran de menos años), evitando con
ello que la gente se endeudara de por vida. El gobierno tiene organismos que
han de velar y vigilar por la buena marcha económica, como el Banco de España,
o la CNMV (la Comisión nacional del Mercado de Valores), que no hicieron
absolutamente nada para frenar ese sobrecalentamiento económico, ya que a los
entes públicos les beneficiaba esa ficticia situación, por cuanto les
proporcionaba de abundante recaudación tributaria, sin pensar en las nefastas
consecuencias posteriores. Pensad, por ejemplo, que la administración recaudaba
tanto, que incluso al presidente Zapatero se le ocurrió la idea de regalar 2500
euros a cualquier mujer que pariera en España, sin distinción de nacionalidad. Aparte en los organismos públicos sólo había en el
cargo personas muy poco preparadas para entender la economía, ya que sólo
llevaban aprendido de economía las simples lecciones en dos tardes, expresión
de cierto ministro socialista que llegó a hacerse famosa.
Y ahora que estamos sufriendo y pagando toda esta situación
en la que han tenido que cerrar miles de empresas y arrojar al paro a millones
de trabajadores, ¿qué es lo que están haciendo los gobiernos, los auténticos
culpables de toda esta situación?. Pues como les ha bajado considerablemente la
recaudación y el déficit público se les está escapando de las manos, la única
cosa que pueden hacer para esos casos: recortar por todos los lados y subir
continuadamente los impuestos, cosa que por otro lado no beneficia en nada para
la recuperación económica ni para la creación de empleo.
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Se dice que muchas veces la Bolsa es un espejo que refleja la situación económica del país. Bueno cobrá destacar que en 2008 el IBEX llegó a rozar los 16.000 puntos, y el año pasado se movía en torno a los 7000 puntos. Tanto ha estado castigada la economía por la crisis, que en general en la actualidad los valores valen menos que hace 5 años, y a pesar de esto han subido brutalmente los precios de la luz, el combustible, el agua, e incluso el IVA (un 21%), entre las muchas cosas que se han encarecido, y a pesar de ello, el país está muy endeudado y aplicando políticas de recortes cuando más perjudicada está la población. ¡Un desastre tremendo para la mayor parte de los ciudadanos!.
Como ya no habrá trabajo en el sector del ladrillo por
muchos años y por mucho tiempo, ¿qué hacer para recolocar todo este excedente
de cientos de miles de trabajadores que proceden del sector del ladrillo?. Pues
se me ocurre que en España afortunadamente tenemos el sector del turismo, que
nos va bien, pero que suponen empleos muy precarios, temporales, e inestables.
El gobierno tendría que dar facilidades a las empresas extranjeras para que se
asentaran en España, en especial empresas exportadoras, para que absorban
nuestra mano de obra en paro mayoritamente procedente del sector del ladrillo,
cosa complicada por las muchas normativas e impuestos con las castiga la
administración española a las empresas, y sólo prosperan aquellos países donde
tienen menos derechos laborales y la gente tiene que espabilarse más trabajando
a causa de la falta de protecciones sociales, y que son también los que más
atraen a las empresas internacionales (me estoy refiriendo a aquellos países
que son calificados como “emergentes”). Y por otra parte facilitar el
autoempleo o la creación de empresas en nuestro propio país por parte de
emprendedores, como ocurría en la época de Franco con muy pocas normativas e
impuestos casi insignificantes en comparación con los actuales, pero eso es
imposible debido a la codicia recaudatoria de las distintas administraciones,
así como la exigencia de excesivas normativas, con lo cual no es posible la
creación de empleo. El sistema de autarquía, de creación de empresas y empleo
en el propio país de los difíciles años de Franco, es una buena opción, pero
yace olvidada en cualquier cajón por parte de la casta política interesada en
mantener el actual sistema basado en muchas recaudaciones tributarias para
mantener diversidad de subvenciones y demás servicios públicos (que por lo
visto son mal gestionados y de pésima calidad). Ya no hay trabajo para albañiles, y los hay que ya llevan años en paro forzoso, y en lo que más se nota es que van a los colegios a recoger a sus hijos y ya pasan sus vacaciones con ellos (como es mi propio caso), cuando antes atrapados por la vorágine del trabajo, era imposible hacerlo. Hoy en día, en esos momentos, las perspectivas de encontrar trabajo en el sector de la construcción siguen siendo claramente nulas, y el gobierno no está haciendo absolutamente nada para solucionar ese gravísimo drama que están sufriendo los albañiles, que los más afortunados que tienen 55 años cumplidos, por lo menos pueden disponer de una limosna de 426 euros en concepto de subsidio de desempleo. Y no diré de la cantidad de la gente que se ha quedado sin casa, sin dinero, con las propiedades embargadas,....victimas insconscientes de lo que fue esa fiebre constructora, porque eso ya sería otro tema ajeno a este blog.
Y así están las cosas para los albañiles en nuestro propio
país.
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Y A PESAR DE LO QUE DIGAN, LOS PRECIOS SIGUEN BAJANDO
Y EN GENERAL HASTA EL MOMENTO LAS HIPOTECAS NO HAN REMONTADO |
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