Siendo esto un libre mercado, en principio hay precios para todos los gustos: fijaos en el precio por metro cuadrado construido desde unos 500 hasta casi 3000 euros, que podéis ver en las páginas de anuncios de los diarios, aunque en relación desde el estallido de la burbuja financiero-inmobiliaria, los precios de la vivienda están ya por menos de la mitad de entonces. Fijaos en todos los anuncios inmobiliarios.
El arquitecto que os ha dibujado la casa os calculará el presupuesto de ejecución material, en el que se basarán los impuestos a pagar después, (y los honorarios del mismo arquitecto, que suelen ser entre un 5 y un 15% de ese presupuesto, teniendo en cuenta que es un profesional liberal y en un libre mercado, aunque los colegios de arquitectos provinciales marcan unos honorarios de referencia por los que suelen guiarse esos profesionales). Por el tema impuestos, interesará que ese presupuesto sea lo más bajo posible, que el cliente negocia con el arquitecto, después de haberse informado por varias fuentes, pero que en la práctica tendrá un coste superior. Cuando ya te lo haya visado el colegio oficial de arquitectos (es decir, aprobar los planos), ya se puede pedir la licencia municipal para las obras. Dada la ignorancia en la gran cantidad de papeleo, se supone que el arquitecto debe de ayudarte en esto de todos esos líos de papeleos (aparte que para eso cobra también).
Supongo que a la hora de pedir los presupuestos, lo que más os pedirán los constructores son las mediciones, por lo que habrá que hacer fotocopias de los planos para entregárselos a las empresas de albañiles que han de calcular los presupuestos para hacer la mejor oferta. Es recomendable pedir presupuesto a varios constructores, pero sin el precio de referencia del arquitecto, es decir, que se vean sólo los dibujos y medidas del proyecto (no el presupuesto que os ha calculado el arquitecto, que mucha veces viene incluído en esos papeleos). Naturalmente que si lo piden, debéis facilitarle el que puedan ver y medir por sí mismos de la finca donde queráis construir. Si vais en plan de hacer una obra legal, considerad que el constructor es el empresario que pone los medios humanos y materiales para materializar la obra, de acuerdo con la legislación en vigor, y las indicaciones que le dé el arquitecto que hayáis escogido. Otra cosa es una obra en negro, donde también caben las posibilidades según el caso, y por supuesto muchísimo más barato que por la vía de los cauces legales. Veréis que de presupuestos hay para todos los gustos y todas las cantidades (todos pretenden ganar, pero se las arreglan para que pueda ser algo más que el precio de coste). Pedir presupuesto estimado, y veréis que menudo lió de detalle por detalle, que os resultará engorroso. Os sorprenderéis cuando veáis que para una misma tarea en concreto, la partida presupuestaria puede tener gran variación. El caso es que cada cual calcula a su manera y con criterio propio. Por otra parte, como puedes equivocarte mucho con la elaboración de un presupuesto que puede ser o bien que pierda dinero o bien lo contrario: que gane más de lo esperado. Son reglas de juego del libre mercado. Y algunos consideran que lo mejor es hacer los trabajos a horas, es decir, cobrar por días y horas de trabajo (para mí esta es la mejor opción, pues siempre me ha funcionado: se basa en llegar a un acuerdo con el cliente sobre el precio, y mostrar que trabajas duro, bien, y que lo terminas lo antes posible,...que es cosa que aprecian mucho los clientes, y como el cliente es la mejor propaganda, te favorece mucho). Luego entre que os den el permiso el ayuntamiento (y seguramente otro la Diputación según cada caso), no sé cuánto tiempo podréis tener ya la autorización para empezar a edificar (habrá que preguntar el tiempo estimado a los funcionarios que llevan esos trámites).
Tened presente que con lo de los presupuestos es fácil que te den gato por liebre: poniendo materiales de baja calidad, llenar menos metros cúbicos de cimiento que lo que indica el plano (por ejemplo, aguanta lo mismo un hormigón armado, que tres o cuatro de conglomerado, lo que significa que te van a facturar por volumen equivalente a cuatro, y en la practica sólo te llenaran por volumen equivalente a uno; es decir, no es lo mismo cobrarte lo que te ha traído un camión cuba para llenar unos cimientos que tienen unos hierros añadidos llamados armadura, que cobrarte por lo que te han traído cuatro camiones con la cuba llena de hormigón), aunque para los dos casos la resistencia del hormigón sería la misma; y es que los listos se las conocen todas las de hacer fraude cuando se trata de los presupuestos, y hasta cómo hacer para buscar excusas con las que inflar las facturas.
Hay empresas que se anuncian homologadas o con reconocimiento oficial de calidades (por ejemplo, AENOR “el sello de la calidad”, pero eso es una falsedad total: la verdadera calidad es la profesionalidad de la persona que la ejecuta, y en este oficio nadie sabe más que nadie, y todos están por aprender algo nuevo constantemente. La cantidad de albañiles chapuceros que he conocido, con su empresa presumiendo de disponer de la denominación "AENOR", como si presumieran de ser las mejores y de la máxima calidad.
Por otra parte, normalmente el electricista, carpintero, herrero, albañil, aparejador, arquitecto, los eligen el cliente por separado (aunque existen empresas en que todos los servicios van juntos), según su grado de confianza y presupuesto que otorga cada uno. Pero hay que tener presente que es frecuente que surjan conflictos entre una y otras partes que se culpan de retrasos o de cosas que no van como debieran en el transcurso del procedimiento de la obra. Son frecuentes las discusiones entre arquitecto, constructor, encargado, lampista, técnico de seguridad e higiene, etc...Y cómo en todos los órdenes de la vida, seréis espectadores de desavenencias garantizadas, que deberéis saber cómo moderar , coordinar, y dar la cara en los asuntos sucios, pues al fin y al cabo sois los que finalmente le pagáis (y caro).Con el tiempo os daréis cuenta quienes son los responsables, quienes los subnormales, y quienes los impresentables aprovechados,...¡como para volveros locos!. Por lo que antes de todo, hay que hacer unos planes bien meditados para poder decidir cuándo viene el albañil, y cuando el lampista a montar las instalaciones (aunque algunos trabajos se deben de hacer conjuntamente). Cosa complicada, pues muchas veces depende del humor, la voluntad, la paciencia de cada uno, y si estamos en época de bonanza en la que cuesta que los albañiles vengan a terminar las obras (y lo mismo digo para los otros oficios); que en tiempos de crisis, donde todos acuden rápido (porque apenas tienen faena) y además con presupuestos a la baja debido a la brutal competencia. Mientras en tiempos de bonanza, una constructora si no le interesaba tu obra, por no decirte que no, te inflaba el presupuesto; en tiempo de crisis, por los apuros, pueden hacértelo a precio hasta relativamente de coste, porque lo cierto es que nadie trabaja gratis y algunos hasta cierto precio tan reventado se niegan a trabajar.
Y no digamos los retrasos que puede ocasionar el mal tiempo, pero lo peor de todo es la gente holgazana perdiendo el tiempo, y haciéndoselo perder a los demás. Como veréis, toda una cosa complicada, y una aventura, del que no se habla en ningún plan técnico de obras. Ya veréis lo jodido que se va a poner el tema, mientras duren las obras, que se empieza deseando que vengan cuanto antes los albañiles, y cuando los tenemos dentro nuestra pesadilla es lograr que se larguen lo antes posible. Existen dos medios de pago: a presupuesto, que el constructor teóricamente debería cumplir, y el del precio a horas, con los materiales aparte. Ambos tienen sus ventajas e inconvenientes. El de presupuesto se debe de pagar por partes, de acuerdo con las certificaciones firmadas por el arquitecto, y los prestamos que concede el banco según el caso, antes de formalizar la hipoteca, cuando la vivienda ya está prácticamente terminada y se ha obtenido el permiso municipal para entrar a vivir.
Habrá que tener presente presupuestos para imprevistos. Por ejemplo, el coste de los controles del colegio oficial de aparejadores, sobre las paredes o los muros, para ver y comprobar si tienen la suficiente resistencia que exigen las normativas oficiales vigentes (otro asunto improductivo). Es eso que llaman “control de calidad”.La presencia de los tasadores que echan las fotos (los de la hipoteca del banco, que encima te cobran aparte por enviarte ese tasador). Los presupuestos aparte de los yeseros, pintores,..encofradores con sus planchas tableros y puntales. Si los costes de poner un posible ascensor o montacargas va aparte. Etc.., etc...
Un consejo que os daría, es que antes de firmar el contrato con el constructor, hacer ver todos los pormenores y la letra pequeña por un abogado entendido que os prevenga de posibles fallos o abusos.
En definitiva, que al final habrá que remover un montón de papeleo, licencias, explicaciones, mover un montón de dinero,....antes de ver algo tan simple y tangible como ver colocado el primer ladrillo. ¡Como para volverse loco!, porque este es un gremio de locos. En última instancia, os recomiendo que os compréis un número de lotería, que con un poco de suerte os ayuda a pasar más llevadero todo ese lío. Pero estad tranquilos porque eso es así para todos: los quebrandeos de cabeza.
Seguiré hablando del tema otro día……….
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